Le but de nos calculs est de connaitre le plus précisément possible combien vous rapportera votre investissement.
Pour cela trois méthodes sont possibles.

La rentabilité brute. Elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s'agit donc d'un rendement brut annuel. Exemple : un studio acheté 150.000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2).

Notre avis. Ce rendement locatif brut est un premier indicateur très utile. Il permet de comparer ce qui est comparable : pour chaque bien, en effet, les charges ou encore la fiscalité locale diffèrent. Cela dit, la rentabilité brute ne donne qu'une première indication et d'autres facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis.

La rentabilité nette de charges. Vous reprenez le calcul précédent. Dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière (elle est payée par le propriétaire investisseur, autrement dit par vous), les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Au loyer annuel de notre studio, vous ôtez par exemple 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 400 € de charges non récupérables. Nouveau loyer annuel : 6.020 €. Rentabilité (ou rendement locatif) nette de charges : 4,01 %.

Notre avis. Ici, vous avez une idée bien plus précise du rendement locatif. Cette approche tient compte des entrées et des sorties d'argent et vous permet de mieux mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement immobilier. Vous intégrerez ces éléments dans la simulation financière qui vous permettra de bâtir votre plan de financement. Attention : la fiscalité (prélèvements sociaux, droits de mutation, etc.) n'est pas intégrée dans la rentabilité nette de charges.

La rentabilité nette-nette. C'est la rentabilité nette de charges, plus la fiscalité, les recettes et les dépenses annexes. Pour la déterminer, vous ajoutez au prix du bien les droits de mutation (environ 8% du montant brut de l'achat) et les éventuels travaux. Vous intégrez les loyers charges comprises en ajoutant les assurances et les prélèvements sociaux. Vous tenez compte du fait que certaines dépenses (intérêts d'emprunt, travaux, assurances impayés de loyer, etc.) sont déductibles des revenus fonciers. Le cas échéant, vous imputez les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou le Censi-Bouvard dans l'immobilier neuf, ou encore les avantages fiscaux Cosse ou encore Denormandie dans l'ancien. La formule pour calculer : loyers charges comprises plus charges plus fiscalité divisé par le montant total de l'investissement, le tout multiplié par cent.

Notre avis. L'évaluation précise de la rentabilité nette-nette relève du cas par cas : elle dépend du profil fiscal (notamment du taux d'imposition) de chaque bailleur et de chaque investissement. Pour en savoir plus, voir La fiscalité immobilière.