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par l'Agence Koesia
La fiscalité d'une plus-value immobilière
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La fiscalité d'une plus-value immobilière
Introduction :
Lors d'un investissement immobilier, une personne commence par acheter un bien immobilier et fini par le revendre. Suite à cela, il est possible de réaliser ce que l'on appelle "une plus-value" qui veut concrètement dire que l'on a acheté un logement moins cher que le prix de vente. Par conséquent, nous avons gagné de l'argent lors de cette opération.
Exemple : En 2014 un investisseur achète un T2 de 38 m2 à 150 000€ et le vend en 2022 à 200 000€. Par conséquent, l'investisseur à réalisé une plus-value de 50 000€.
Néanmoins, quand un investisseur réalise une opération de plus-value, il est soumis à une imposition soutenue contrôlée.
Explication de l'imposition :
Celle-ci est en trois étapes :
1er étape : Choisir l'abattement le plus adapté pour trouver l'assiette taxable net
Définition abattement : c'est une sorte de "cadeau" de l'état qui consiste à réduire l'assiette taxable d'une personne.
Lors d'un investissement immobilier, une personne commence par acheter un bien immobilier et fini par le revendre. Suite à cela, il est possible de réaliser ce que l'on appelle "une plus-value" qui veut concrètement dire que l'on a acheté un logement moins cher que le prix de vente. Par conséquent, nous avons gagné de l'argent lors de cette opération.
Exemple : En 2014 un investisseur achète un T2 de 38 m2 à 150 000€ et le vend en 2022 à 200 000€. Par conséquent, l'investisseur à réalisé une plus-value de 50 000€.
Néanmoins, quand un investisseur réalise une opération de plus-value, il est soumis à une imposition soutenue contrôlée.
Explication de l'imposition :
Celle-ci est en trois étapes :
1er étape : Choisir l'abattement le plus adapté pour trouver l'assiette taxable net
Définition abattement : c'est une sorte de "cadeau" de l'état qui consiste à réduire l'assiette taxable d'une personne.
- abattement au réel :
- abattement forfaitaire :
Exemple pour un prix d'acquisition de 150 000€ :
Sois Forfaitaire donc : 150 000 x 22.5% = 33 750
Sois Réel donc : 15 000€ (frais de notaire) + 5 000 (coût des travaux) = 20 000€
Dans ce cas le forfaitaire est plus intéressant donc :
Assiette taxable = (prix de vente) - (prix d'achat + abattement forfaitaire)
= 200 000 - (150 000€ + 33 750)
= 200 000 - 183 750
= 16 250
L'assiette taxable est de 16 250€
Sois Forfaitaire donc : 150 000 x 22.5% = 33 750
Sois Réel donc : 15 000€ (frais de notaire) + 5 000 (coût des travaux) = 20 000€
Dans ce cas le forfaitaire est plus intéressant donc :
Assiette taxable = (prix de vente) - (prix d'achat + abattement forfaitaire)
= 200 000 - (150 000€ + 33 750)
= 200 000 - 183 750
= 16 250
L'assiette taxable est de 16 250€
2ème étape : calcul de l'IR :
L'imposition se fait en fonction du nombre d'années de détention. En effet, à partir de 6 ans de détention un nouvel abattement est possible. Il est à hauteur de 6% d'abattement par an de détention supplémentaire. Suite à cela, l'imposition est de 19% .
L'imposition se fait en fonction du nombre d'années de détention. En effet, à partir de 6 ans de détention un nouvel abattement est possible. Il est à hauteur de 6% d'abattement par an de détention supplémentaire. Suite à cela, l'imposition est de 19% .
Exemple : Pour un logement détenu 8 ans.
Imposition IR = Assiette taxable x (6% x année de détention après 6 ans)
= 16 250 x (2 x 6%)
= 16 250 x 12%
= 1 950 € = assiette taxable après l'abattement
IR = nouvelle assiette taxable x 19% = 370,5 €
Imposition IR = Assiette taxable x (6% x année de détention après 6 ans)
= 16 250 x (2 x 6%)
= 16 250 x 12%
= 1 950 € = assiette taxable après l'abattement
IR = nouvelle assiette taxable x 19% = 370,5 €
3ème étape : calcul des prélèvements sociaux
Après avoir calculé l'imposition à l'IR il faut calculer les prélèvements sociaux qui sont de 17,2% sur l'assiette taxable. Néanmoins, aucun abattement n'est possible en fonction du nombre d'années de détention.
Après avoir calculé l'imposition à l'IR il faut calculer les prélèvements sociaux qui sont de 17,2% sur l'assiette taxable. Néanmoins, aucun abattement n'est possible en fonction du nombre d'années de détention.
Exemple :
Prélèvements sociaux = Assiette taxable x 17,2%
= 16 250 x 17.2%
=2 795 €
Prélèvements sociaux = Assiette taxable x 17,2%
= 16 250 x 17.2%
=2 795 €
Donc, il nous suffit d'additionner l'imposition à l'IR et les prélèvements sociaux pour trouver l'imposition totale :
Imposition totale = Imposition à l'IR + Prélèvements sociaux
= 370.5 + 2 795
= 3 165,5 €
Imposition totale = Imposition à l'IR + Prélèvements sociaux
= 370.5 + 2 795
= 3 165,5 €
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