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par l'Agence Koesia
LA GESTION DE LA FIN DU BAIL
par l'Agence Koesia
LA GESTION DE LA FIN DU BAIL
1- Le congé à l’initiative du locataire
Le locataire peut donner congé (résilier son bail) :
- Quand il le souhaite pendant son bail.
- Sans motivation
- Par LRAR, huissier ou remise ne main propre contre émargement
- En respectant un délai de préavis de 3 mois à réception du congé par le bailleur
- Exceptions pour lesquels le préavis est de 1 mois (justificatif à joindre pour en bénéficier) :
o En zone tendue
o En cas de mutation professionnelle
o Perte d’emploi (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle, ou nouvel emploi suite à une perte d’emploi)
o Si état de santé justifie un changement de domicile (attestation médicale)
o Bénéficiaire du RSA ou allocation adulte handicapé
o Attribution d’un logement social
Attention pour les baux meublés classiques : préavis de 1 mois
Pour le bail mobilité, meublé étudiant : pas de préavis sauf si départ avant le terme du bail.
2- Le congé à l’initiative du propriétaire bailleur :
Le propriétaire peut mettre fin au bail en respectant certaines conditions, au risque que le congé soit nul et le bail reconduit :
- Qu’à la date d’échéance du bail
- En respectant un délai de préavis de 6 mois (3 mois pour un bail meublé classique)
- En LRAR, huissier, remise en main propre contre émargement
- A chacun des cotitulaires du bail
- Pour l’un des 3 motifs possibles (au risque de poursuites pénales à l’initiative du locataire si le motif est abusif) :
o Pour Reprise pour habiter
§ Le bénéficiaire peut être le bailleur, son conjoint, partenaire de PCS, ascendants descendants ou ceux du conjoint, concubin depuis 1 an au moins.
§ Le congé doit préciser le caractère réel de sa reprise, le nom et adresse du bénéficiaire
§ Attention si la bien a été acquis – de 2 ans avant le terme du bail, celui-ci ne pourra reprendre le bien qu’au terme de 2 ans minimum après son acquisition (2 ans doivent s’écouler entre l’acte et la fin du bail)
o Pour Vendre :
§ Le congé doit indiquer le motif
§ Le prix de vente et les conditions de la vente car le locataire sera prioritaire pour acheter jusqu’à 4 mois avant la fin du bail. En cas de vente à un tiers à des conditions plus avantageuses, il sera ensuite prioritaire 1 mois à compter de la notification.
§ Les alinéas de l’art 15
§ Attention si le propriétaire avait acquis le bien il y a – de 3 ans, il faudra qu’il attende au moins 1 renouvellement de bail. (3 ans minimum doivent s’écouler entre l’acte et la fin de bail)
o Motif légitime et sérieux :
§ Motif « ouvert » car c’est le juge qui appréciera la caractère légitime et sérieux.
§ Exemples de motifs retenus : troubles du voisinage, transformation sans autorisation, sous location sans autorisation, répétition régulière de retard ou absence de paiement des loyers
Protection des personnes âgées :
- Le congé n’est pas opposable au locataire de + de 65 ans ET ressources < plafonds applicables (ou à celui qui héberge une personne de + de 65 ans ET ressources < aux plafonds)
- Sauf si le propriétaire :
o A + de 65 ans
o OU des ressources < au plafond
o OU qu’il reloge le locataire dans des conditions similaires.
3- L’état des lieux et La restitution du dépôt de garantie :
Le locataire doit restituer le logement tel qu’il l’a reçus.
- Un état des lieux de sortie sera établi et comparé avec l’état des lieux d’entrée.
- Toutes les dégradations ou entretien courant seront à la charge du locataire, sauf la vétusté (voir cours grille de vétusté), les contre façons ou gros travaux de réparation (voir liste) à la charge du propriétaire.
- L’agence procédera à un arrêté des comptes en comparant :
Ø Les montants dus par le locataire (TOM, charges récupérables, montant des dégradations ou travaux locatifs…)
Ø Au montant des provisions versées et du dépôt de garantie détenu.
- Si le bien est en copro, l’agence aura le choix de solder les comptes immédiatement ou de conserver 20% max du DG en attendant l’arrêté des comptes de l’immeuble.
- Délai maximum de restitution du dépôt de garantie au locataire par l’agence :
§ En cas d’état des lieux conformes : 1 mois maximum
§ En cas d’EDLS non conformes à l’EDLE : 2 mois maximum
Le locataire peut donner congé (résilier son bail) :
- Quand il le souhaite pendant son bail.
- Sans motivation
- Par LRAR, huissier ou remise ne main propre contre émargement
- En respectant un délai de préavis de 3 mois à réception du congé par le bailleur
- Exceptions pour lesquels le préavis est de 1 mois (justificatif à joindre pour en bénéficier) :
o En zone tendue
o En cas de mutation professionnelle
o Perte d’emploi (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle, ou nouvel emploi suite à une perte d’emploi)
o Si état de santé justifie un changement de domicile (attestation médicale)
o Bénéficiaire du RSA ou allocation adulte handicapé
o Attribution d’un logement social
Attention pour les baux meublés classiques : préavis de 1 mois
Pour le bail mobilité, meublé étudiant : pas de préavis sauf si départ avant le terme du bail.
2- Le congé à l’initiative du propriétaire bailleur :
Le propriétaire peut mettre fin au bail en respectant certaines conditions, au risque que le congé soit nul et le bail reconduit :
- Qu’à la date d’échéance du bail
- En respectant un délai de préavis de 6 mois (3 mois pour un bail meublé classique)
- En LRAR, huissier, remise en main propre contre émargement
- A chacun des cotitulaires du bail
- Pour l’un des 3 motifs possibles (au risque de poursuites pénales à l’initiative du locataire si le motif est abusif) :
o Pour Reprise pour habiter
§ Le bénéficiaire peut être le bailleur, son conjoint, partenaire de PCS, ascendants descendants ou ceux du conjoint, concubin depuis 1 an au moins.
§ Le congé doit préciser le caractère réel de sa reprise, le nom et adresse du bénéficiaire
§ Attention si la bien a été acquis – de 2 ans avant le terme du bail, celui-ci ne pourra reprendre le bien qu’au terme de 2 ans minimum après son acquisition (2 ans doivent s’écouler entre l’acte et la fin du bail)
o Pour Vendre :
§ Le congé doit indiquer le motif
§ Le prix de vente et les conditions de la vente car le locataire sera prioritaire pour acheter jusqu’à 4 mois avant la fin du bail. En cas de vente à un tiers à des conditions plus avantageuses, il sera ensuite prioritaire 1 mois à compter de la notification.
§ Les alinéas de l’art 15
§ Attention si le propriétaire avait acquis le bien il y a – de 3 ans, il faudra qu’il attende au moins 1 renouvellement de bail. (3 ans minimum doivent s’écouler entre l’acte et la fin de bail)
o Motif légitime et sérieux :
§ Motif « ouvert » car c’est le juge qui appréciera la caractère légitime et sérieux.
§ Exemples de motifs retenus : troubles du voisinage, transformation sans autorisation, sous location sans autorisation, répétition régulière de retard ou absence de paiement des loyers
Protection des personnes âgées :
- Le congé n’est pas opposable au locataire de + de 65 ans ET ressources < plafonds applicables (ou à celui qui héberge une personne de + de 65 ans ET ressources < aux plafonds)
- Sauf si le propriétaire :
o A + de 65 ans
o OU des ressources < au plafond
o OU qu’il reloge le locataire dans des conditions similaires.
3- L’état des lieux et La restitution du dépôt de garantie :
Le locataire doit restituer le logement tel qu’il l’a reçus.
- Un état des lieux de sortie sera établi et comparé avec l’état des lieux d’entrée.
- Toutes les dégradations ou entretien courant seront à la charge du locataire, sauf la vétusté (voir cours grille de vétusté), les contre façons ou gros travaux de réparation (voir liste) à la charge du propriétaire.
- L’agence procédera à un arrêté des comptes en comparant :
Ø Les montants dus par le locataire (TOM, charges récupérables, montant des dégradations ou travaux locatifs…)
Ø Au montant des provisions versées et du dépôt de garantie détenu.
- Si le bien est en copro, l’agence aura le choix de solder les comptes immédiatement ou de conserver 20% max du DG en attendant l’arrêté des comptes de l’immeuble.
- Délai maximum de restitution du dépôt de garantie au locataire par l’agence :
§ En cas d’état des lieux conformes : 1 mois maximum
§ En cas d’EDLS non conformes à l’EDLE : 2 mois maximum
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