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par l'Agence Koesia

La Sélection du locataire
A- Enjeux de la sélection du locataire:

Tout l’enjeu de la sélection du locataire consiste à éviter ou à réduire très fortement les situations d’impayés locatives (= défaillance du locataire pour un ou des termes de loyers non réglés).
Le risque pour un propriétaire bailleur est de ne pas pouvoir faire face à ses échéances de crédits, espérer la rentabilité voulue en amont de l’investissement.
Le contrat de location est un contrat synallagmatique (= les deux partis ont des droits et des obligations).

Le propriétaire peut souscrire une Garantie de Loyers de Impayés (GLI) moyennant des cotisations mensuelles. Celles ci lui permettent de l’indemniser en cas de défaillance du locataire.

Cependant, la GLI ne se met en jeu que si quelques critères sont respectés (critères de solvabilité du locataire).

B- Documents nécessaires à l’étude de solvabilité du locataire (dossier)

Identité :
- Carte d’Identité / Passeport / Permis de conduire

Justificatif de domicile :
- 3 Dernières quittances de loyers indiquant que le locataire est à jour / attestation d’hébergement.

Situation professionnelle :

- Pour salarié : contrat de Travail (s’assurer que le prétendant locataire n’est plus en période d’essai) - Pour société : KBIS → vérifier que la société n’est pas en sauvegarde, redressement, liquidation judiciaire
- Pour les micros entreprises : Fiche immatriculation - Pour les étudiants : carte d’étudiant ou certificat de scolarité

Ressources/ revenus :

- 3 dernières fiches de paies + 2 derniers avis d’imposition
- derniers bilans de la société si chef d’entreprise + 2 derniers avis d’impositions (un chef d’entreprise peut être patron et salarié, ainsi si la solvabilité est atteinte avec le salaire, pas besoin de bilan)

=> La présence d’un cautionnaire demande les mêmes pièces justificatives. → Le gouvernement a mis en place un site qui permet au propriétaire de vérifier la véracité des documents.

L’administrateur de bien est tenu par l’obligation de garantir la solvabilité du locataire, faute de quoi il engage sa responsabilité.

→ Tout acte opérant une distinction sur des caractères tels que la religion, la race, la grossesse, la profession, le genre, orientation sexuelle, …, est fortement sanctionné par la loi.
=> discrimination : la réglementation en vigueur relève du décret du 5 Nov 2015.

Depuis la loi ALUR, le bail doit mentionner certaines mentions obligatoires faute d’invalider celui-ci :

- superficie du bail,
- montant du loyer
- modalité de révision du loyer
- montant et date du versement du dernier loyer du dernier locataire si celui-ci est intervenu dans un délai de
– de 18 mois.
- le montant et la nature des travaux effectués entre les deux locataires.

Le bail étant un contrat, je vais reprendre des informations liées à la chose louée mais également aux deux parties du contrat.

Différents baux proposés :

Bail mobilité : durée jusqu'à 10 mois. Pour les professionnels en déplacements ou les étudiants.

Bail meublé : durée de 1 ans ou 9 mois pour étudiants avec reconduction tacite
→ dépôt de garantie (2 mois de loyer hors charge) → congé du locataire (à tout moment avec un préavis d’un mois).

Il y a 3 zones géographiques en France :

- zone très très tendue ( offre < demande) 8€/m2 Il s’agit de distinguer les zones où on constate un fort écart entre l’offre et la demande.
La rémunération de l’administration du bien est réglementée. Tous les honoraires d’entremises sont à la charge exclusive du propriétaire.

LA SOLVABILITE DU LOCATAIRE

Pour faire le calcul, fractionnez par 12 le revenu net du candidat à la location en une an née. Le montant obtenu est à diviser de nouveau par 3 au titre de l’exigence financière.
En pratique, si le revenu net annuel de votre locataire est de 20 000 euros, sa capacité locative est de 555 euros, car 20 000 euros/(12×3) = 556 euros.

Pour ce même exemple, le revenu mensuel de votre locataire est de 1 666 euros. 555 euros représente un ratio ou taux d’effort mensuel de 33,31 %.

Votre candidat à la location dispose ainsi d’un bon profil pour un loyer avec charges locatives ne dépassant pas les 555 euros.
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